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“装修包”考量品质,“盖-装-验”闭环或成西安楼市新风向_

时间:2022-05-14 19:18:14 作者:admin 点击:

PART 01

“装修包”入局,自装代劳各有利弊

6月以来,融创云潮府的“装修包”组合引发了重点关注,这是西安首个以“毛坯+装修包”形式销售的项目。有人预测,未来一段时间内,“装修包”或许会大火。

单从西安楼市走向和产品转型的角度分析,这样的推断未尝没有道理。

上月末,西安迎来了“330”新政后的首次集中供地。21宗、1644亩开发用地分布于高新、曲江、航天、浐灞等8个区域:

| 网上挂牌宗地详情 图源:西安地产视线

| 拍卖出让宗地详情 图源:西安地产视线

本次集中土拍以限房价、定品质、竞地价的形式出让。对于开发商来说,不限地价且又限房价的方式使得开发商对成本管控的考验将进一步加大,这时候,品质这个最难考量的要素就会变得模棱两可。在这之后,倘若出现利润空间较少的情况,住宅的品质必然令人堪忧。

可以说,如此情境下产生的“装修包”,是政府限价和开发商考虑项目品质不愿降低标准的产物。但同时,“装修包”或许会被作为住宅升级品质的“附加品”。

西安首例“装修包”项目刚刚出现,市场风向还不明确,这时候“盖棺定论”自不可取。那么,“装修包”究竟利弊几何?我们更需要理性看待。

首先,“装修包”有自愿的基本属性,即购房者是否购买“装修包”的意愿并不会因为开发商而转变。从商品交易的属性上,无论是购房者还是开发商,都处于售买双方的平等地位。

其次,“装修包”的产生,必然是权衡了购房者自主装修和开发商代劳装修才产生的,简言之——花钱买服务。

试想一下,购买毛坯房后再找人装修,纵然是再省心省力的全包,一番折腾下来,也会使人心力憔悴。而“装修包”当中,装修细节均在合同里,购房后的售后则更有保障,如果是大牌开发商,自然而然,“装修包”的品质还是值得期待的。

| 装修过程示意 图源:网络

如果说上述两点是装修包之优势,那“变相加房价、后期装修存质量、降标”等问题则是争议之存在。

目前,西安出现的这例“装修包”,是最基础的毛坯+装修包的模式。自愿选择,但只有一种形式,可以贷款,最多10年。同期对比,在南京、苏州、宁波、徐州等城市,“装修包”已经实施了一段时间。

在执行上,其他城市的“装修包”市场则相对完善。有的项目是毛坯+装修包,有的则是装修+升级装修包的模式。以南京为例,“装修包”价格区间分为多个梯度,价格范围在1000—5000不等。此外,去年南京《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》中,就存在对装修标准的划分:

“不具备科技系统(恒温恒湿)或新风系统(含中央空调)的新建商品住房,全装修标准不低于1500元/平方米;具备科技系统(恒温恒湿)或新风系统(含中央空调)的新建商品住房,全装修标准不高于2000元/平方米,评估价格高于2000元/平方米的,按2000元/平方米计。”

回到西安楼市,当下出现的很多声音表示,或是价格过高,或是担心装修品质无法保证等等。当然,西安的“装修包”还是新事物,自然会存在政策不完善,市场有漏洞,价格产品单一等情况。但值得期待的是,既然西安楼市监控已不断加大力度,未来也注定会出现强有力的政策来规范监督“装修包”。

PART 02

集中土拍政策下,地产品质保障靠“用心”

且不说西安首次集中供地会带来什么市场反应,单是“限房价、竞地价、定品质”的出让方式,还有“3·30”新政等强有力的限制政策,也少不了让开发商唏嘘。

根据市场表现来看,开发商想要从拿地到建设,从预售到资金回笼,大致要闯三大关:

其一,多个开发商争相高价竞地,在限制房价天花板走高的情况下,雄厚的资本就是个巨大考验;其二,专款专用,全程监管的预售资金监管办法又让开发商的资金周转压力剧增;其三,定品质的要求又进一步加大了对开发商的要求。

政策严格是好事,长远看来,这对于市场的良好运转是利大于弊的。在层层把控的政策下,资本雄厚的开发商自然可以竞得土地进行建设,同时也能有效规避项目烂尾的风险。房价天花板的遏制也可以有限规范市场,避免盲目定价。

| 网络图

但我们仍需警惕,高压政策筛选出来的“种子选手”,却并不一定都能够达标。

要知道,真正资本雄厚的实力房企毕竟是少数。而那些勉强够到了“及格线”的,在前两大“资金关”里就耗费了太多的精力和资本。如此情况下,品质关的保证,我们就不得而知了。

纵向来看,在楼市的博弈中,开发商自然会有“拿地多多益善,建设越快越好,销售一蹴而就”的期望。因此,无论资金状况如何,开发商资质如何,产品越早定位,项目越早开工,所有的环节都前置,对于后期的竞争就越有利。

横向对比,我们再做个大胆的猜测:倘若西安全面推行集中供地的土地出让方式,那么,开发商的建设的各个环节就可基本看做是同步进行的,根据以往市场经验,同期产品会有相似的产品呈现。所以,在集中供地这样“同一起跑线”上,西安范围内同期产品的参考和对比会相对减少。

而其他省市的参考产品中,能够为开发商所借鉴的或许很多,但项目只有一个,能够适用于该项目的产品借鉴难度自然也不低,这就导致未来的产品品质也充满了不确定性。

毫无疑问,政策限制也好,开发商实力不均也罢,产品最终呈现的品质还真不是购房者能决定的,但发展正盛的西安并不缺乏购买力,因此,未来的房屋品质靠什么?房企雄厚的资金实力、精益求精的匠心。

当然,作为购房者看来,一切还得以品质论“高低”。

PART 03

“盖、装、验”闭环,或成新风向?

回到文章开头的这个预测:未来一段时间内,“装修包”或许会大火。预测会否成真,我们不得而知。但我们可以再为这样的预测添一把火,试看未来的楼市发展如何(以下观点仅为推断,仅作参考):

买房卖房的环节中,西安楼市里大抵有这几个环节牵动人心:开发商的拿地到建设阶段、摇号购房阶段、装修到交付阶段,至此,买卖告一段落。

从拿地到盖楼,从售房到装修,再从验房到收房,三大环节,六大步骤。西安楼市里,开发商能够一手操办的环节,拿地盖楼,售房装修,已占其二。如此之长的周期,购房者对房屋品质存疑自然是有道理的。

2019年5月28日新版的陕西省商品房买卖合同(预售)示范文本中明确指出:在办理交付手续前,买受人有权对该商品房进行查验,出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。

简言之,收房前对房屋进行查验是每一个业主应有的权利,也是保障自身权益的手段。

另外,在购房者收房前,就有多种手段为房屋品质把关:收房前监管部门的品质把控过关后,竣工备案才可办理,业主一旦发现有问题,住建局等官网或政府相关部门都有曝光台会监管处理等。

近年来,西安的第三方验房机构也已紧随其后,为购房者提供“问题查漏”的专业服务。客观来看,首个“装修包”是在限房价、竞地价的特殊情况及开发商对品质追求等多方面要素综合考量下产生的。

| 验房服务示意 图源:网络

而购房者所担忧的定品质层面,除了依靠上述的方式令人放心以外,我们也需要相关的政策支持。毋庸置疑的是,在“装修包”会大火的前提下,之后的验房市场也会持续跟进。

西安楼市里,今有“装修包”横空出世。在未来,又会不会出现开发商“盖、装、验”的闭环,形成开发商集房地产开发、建设、装修、验房咨询于一体的“一站式服务”?届时,开发商和购房者之间是否能“和谐共处”达到双赢,这是众人所担忧的!市场与日见证之下,我们拭目以待吧!

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作者 | 桑辰

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